팝스토리

안녕하세요. 팝펀딩입니다.

"NPL 전문 매입업체에게는 원활한 자금조달의 기회를, 투자자에게는 NPL 간접&분산투자로 안정적인 수익률을!"

이라는 타이틀로 2017년 9월에 팝펀딩이 처음으로 [부동산 NPL] 상품을 출시한 후 어느덧 1년이 되었습니다.

현재까지 팝펀딩의 총 누적 대출금액이 1,661억 원(2018.09.18 기준)이 넘어가는 상황에서 지난 1년간 [부동산 NPL] 상품의 누적 체결금액은 10억 원을 조금 넘길 만큼 숫자상으로 보면 큰 수치가 아닐 수 있습니다.

하지만, 팝펀딩은 이전에 취급하지 않던 새로운 상품을 출시하는 단계에서 단시간에 체결금액을 높이는 것에 치중하기보다는 새로운 상품의 안정성에 대해 충분히 검증하고 실제로 투자금이 회수되는 단계까지의 프로세스 전반에 대해 체크함으로써 좀 더 안정적인 투자 상품을 제공해 드리기 위해 지난 1년간 다소 천천히 [부동산 NPL] 상품을 취급해 왔습니다.

아직은 작은 수치이지만 [부동산 NPL] 상품 출시 1년을 기념하는 의미에서 지난 1년간 [부동산 NPL] 상품에 대한 의미 있는 지표를 정리해 보았습니다. (2018년 9월 18일 기준)

팝펀딩 [부동산 NPL] 상품에 관심있는 투자회원 여러분들께 의미있는 지표가 되길 바랍니다.

아울러, 그동안 부동산 NPL 상품을 진행하면서 가장 많이 문의해 주신 질문에 대한 답변을 이해하기 쉽게 정리해 드립니다.

Q1. 부동산 NPL 상품이 도대체 무엇인가요?

일상의 예를 통해 알아보도록 하겠습니다. 

보통의 경우 사람들은 집을 구매하기 위해 은행을 찾습니다. 바로 주택 담보대출입니다. 예를 들어 5억 짜리 집에 대해 은행에서 3억을 대출받고, 그래도 돈이 부족해서 2금융권에 찾아가 1억을 추가로 대출받게 됩니다. 

이때 은행이 대출을 실행한 집에 대해서 갖게 되는 권리가 근저당권이며, 위의 예시로 보면 1순위 근저당권이 은행, 2순위 근저당권이 2금융권이 됩니다. 

그런데 만약, 주택 담보대출을 실행하여 집을 구매한 사람이 은행에 이자와 원금을 갚지 않게 되면 어떻게 될까요? 은행이 가지고 있는 근저당권은 더 이상 상환이 이루어지지 않기에 정상채권에서 부실채권이 되고 은행은 대출금을 회수하기 위해 매각 절차 즉, 경매 절차에 들어가게 됩니다.  

이 시점에서 은행은 부실채권을 많이 들고 있을수록 자신들의 부실률이 올라가기 때문에, 부실률을 조절하기 위해 부실채권을 시장에 내놓게 됩니다. 이때 NPL 투자 법인에서 부실 근저당권을 매입하게 되고, 이 매입 자금의 일부를 팝펀딩에 요청하게 됩니다. (팝펀딩에서는 안정적인 원금 회수를 위해 1순위 근저당권에 대한 대출만 취급하고 있습니다.) 

팝펀딩은 권리신고(근저당권부질권설정)를 하고 이미 경매가 진행되고 있는 건이기에 일정 기간 뒤에 경매 낙찰 시 질권자로서 배당금을 수령하여 투자금을 회수하는 방식이 됩니다.

Q2. 경매가 낙찰되지 않거나(유찰) 낙찰가가 미달되면 어떻게 되나요

팝펀딩에서 아파트 물건을 위주로 취급하는 이유는 사실 이곳에 있습니다. 보통 상가/건물 및 토지 등은 시세 부침이 큰 편이고 권리관계도 복잡한 편이라 예상 낙찰가 산정이 쉽지 않습니다. 이런 특징은 경매로 투자금을 회수해야 하는 대출자에겐 곧바로 Risk의 한 부분으로 이어집니다. 경매 진행시 유찰이 되거나, 예상한 금액보다 낙찰가가 미달할 경우 곧바로 투자금 손실로 이어질 수 있기 때문이죠. 

하지만 상대적으로 아파트의 경우는 어떨까요? 아파트는 대한민국의 대표적인 주거시설이자 자산입니다. 거래가 활발하고, 우리 동네 아파트 시세를 알아보는 것은 크게 어렵지 않은 일이죠. 이런 특징 때문에 경매 낙찰가의 변동성이 다른 부동산에 비해 낮은 편입니다. 대출자 입장에서는 예상배당액 산정이 수월하다는 것과 보다 안정적인 배당 수령(원금 회수)이라는 장점이 있게 됩니다. 

물론 그 어디에도 무조건 안전한 상품은 없습니다. 팝펀딩에서는 이런 경우를 대비해 여러 가지 안전장치를 마련해두고 있습니다.

Q3. 부동산 NPL 상품은 금리도 낮고 상환 기간도 긴 것 같아요

팝펀딩 부동산 NPL 상품은 아파트 물건 중에서도 1근저당권만 취급하고 있고, 상품의 구조상 근저당권부질권을 담보로 차주사가 아닌 법원 배당을 통해 원금 회수를 하는 구조이기 때문에, 차주사의 경영 환경 및 신용에 의한 Risk를 최대한 배제할 수 있다는 점을 장점으로 들 수 있습니다. 

즉 부동산 NPL 상품은 높은 수익률보다는 최대한 안정성에 초점을 맞춘 상품이라 볼 수 있습니다. 

보통 아파트 1건 경매 절차의 평균적인 소요기간은 6개월~10개월 정도입니다. 다만 경매 진행 과정 중에 여러 가지 변수가 있을 수 있기에, 불확실한 기간을 예측하려 하기보다는 보수적으로 10개월을 상환기간으로 책정한 것이며, 투자자 입장에서는 반드시 10개월째에 상환이 된다기 보다 10개월 이내에 상환이 종료될 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.

NPL 상품이 사실 생소한 개념일 수 있고 상품 구조가 한 번에 쉽게 이해하기 어렵다는 단점이 있는 것이 사실입니다. 하지만 팝펀딩 NPL 상품은 위에 설명드린 내용과 더불어 두 가지 포인트만 기억하시면 좋을 듯합니다. 

법원 배당을 통해 원금 회수를 한다는 점 

아파트 1순위 근저당권 위주로 취급한다는 점 

팝펀딩 [부동산 NPL] 상품은 안정성에 초점을 맞춘 상품임을 다시 한번 강조해 드리며, 지난 1년간의 경험과 데이터를 바탕으로 앞으로도 계속 투자자 입장에서 최대한 보수적이고 안정적으로 상품 운용을 해 나가도록 하겠습니다.

감사합니다.